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      二手房的優勢有哪些,如何避免交易風險

      2021-05-06 來源:
       
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      房子,在中國人的傳統里面是必須要有的,哪怕是現在房價如此的貴。但是,第一次買房的人都會猶豫:到底要買新房還是二手房?比起價格低廉的遠郊新房,二手房具有以下無可替代的優勢。

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      首先,二手房沒有爛尾風險。

      在如今在樓市調控下,炒房客撤離樓市,剛需買房理性回歸,銷售回款越來越難,一旦資金周轉不過來,就會導致項目停工,為了避免錢房兩失的風險,聰明人選擇放棄新房期房,而是去買肉眼就可見的二手房,這樣一手交錢一手交貨的買房模式,才是風險最低的交易方式。
      其次,二手房周邊配套完善。
      建造在城市的外圍的新房,周邊比較荒涼,買了新房入住之后,生活和孩子上學會很不方便,而二手房周邊經過多年的發展,超市、飯店,學校等基本的配套資源已經發展起來了,入住之后就可以享受便捷高效的生活,所以目光長遠的人,也更愿意選擇購買二手房。
      二手房入住更加方便快捷。
      現在新房都是期房,買了之后需要等兩三年才能交房,交房之后還需要裝修,之后再通風半年才能入住,那么在這期間你還得租房,但是買二手房,很多都是裝修好的,自己只需要配備一些家電、家具就可以入住,也可省下不少的租金和來回搬家的麻煩。
      拿證時間早,方便之后的上市交易。
      買期房的時候,很多開發商都承諾,交房兩年之后辦證,但結果往往不盡如人意。二手房只有房本到手后,才能上市交易辦理過戶手續,所以只要你是通過正規途徑買的二手房,可以根據自己的意愿轉手或者抵押套現。
      但購買二手房時,還是要避開以下這些坑,做到小心謹慎以免后患無窮。
      明確居住權。擁有居住權的人沒有房屋所有權,但可長時間甚至終生居住,受到法律保護。
      根據《民法典》第三百七十條規定,居住權自合同約定的期限屆滿或死亡時才消滅,而不會因房屋轉讓而消滅。因此,買二手房必須查詢該房屋是否設立居住權,否則,就可能產生房子歸你,居住權歸別人。

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      確定是否有隱性共有人。很多夫妻共同出資買房,往往只由一方登記產權,這種情況下,另一方則被稱為“隱性共有人”。《民法典》第三百零一條規定,處分共有的不動產,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。所以,購房時應要求房屋共有人出具書面的《出售房屋同意書》。否則,一旦發生糾紛,可能會導致合同無法繼續履行的風險。

      查詢是否有存續租賃。房屋存在租賃狀況給房屋買賣帶來兩大法律問題:一是 “買賣不破租賃”的法律問題。根據《民法典》第七百二十五條規定,在租賃關系存續期間,承租人如果不愿意搬遷騰房,即使買了房子也可能暫時住不了。二是承租人的優先購買權問題。根據《民法典》第七百二十六條的規定,承租人對所承租的房屋享有優先購買權。
      確定是否被抵押。二手房交易中,大多數二手房可能都存在抵押狀況。雖然《民法典》第四百零六條規定抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產,但是,作為買方一定要清楚:
      1、住房抵押按揭貸款,即賣方在出售時,房屋仍未還清銀行貸款;
      2、非按揭貸款抵押登記,說明賣方存在其他情形對外負債問題,容易在房屋買賣過程發生被司法查封的情況,尤其是存在多次抵押的情況下,稍有不慎就可能錢房兩空。
      有無司法查封等權利限制。存在司法查封情況的房屋,轉讓存在合同無效的法律風險,《城市房地產管理法》第三十八條就明文規定司法查封的房產不得轉讓。另外,被司法查封的房屋,往往會大幅低于市場價,實踐中,有很多購房人被低價所誘惑,最終卻錢房兩空!
      是否繳齊稅費。對于稅費各自承擔來說,買方無需關心賣方的稅費問題,但是如果房屋買賣合同約定的賣方是凈到手價,那么作為買方一定要調查清楚賣方可能需要承擔的稅費到底是多少。因為有些稅費,比如房屋來源是贈與、繼承的,個人所得稅可高達房價款的20%。
      是否具備土地使用權。雖然《民法典》第三百五十九條規定了住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。但二手房市場上逐漸出現的土地使用權期限到期的情形,將來到底補交多少續期費用,還沒有明文規定。
      確保資金安全。房屋買賣不是小買賣,作為買方應該知曉如何防范資金安全風險,那就是進行資金監管,又稱第三方監管,是指買方不把房款直接交付給賣方,而是讓透明的第三方機構監管資金,保證資金安全的交易模式。交易成功(權屬轉移登記后),資金才會劃轉給賣方;若交易失敗,資金會返還為買方。
      了解貸款政策。很多購房人需要向銀行申請貸款來支付不足的部分。因此,在簽訂購房合同之前,必須要了解相關貸款政策,以及自己的信用狀況,以便把貸款的風險降到最低。
      明確學區學位問題。若要購學校附近的房子務必了解該校的招生政策情況,比如落戶年限、同一套房的就讀名額標準等,確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合。
      總之,二手房買賣隱患多,大家購買務必謹慎,以防自身利益受損,及時避開這些坑,就可以輕松選購心儀的二手房


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